观点网12月15日，上海四批次供地第二轮“落槌”。

本场土拍成功出让4宗地块，总出让面积31.44万平方米，总成交额为213.9亿元。其中2宗地块溢价成交，2宗底价成交。

华润毋庸置疑的成为了本场土拍中最大的“赢家”，除了以25.24亿元（溢价10%）单独竞得闵行区颛桥镇江川社区MHP0-1102单元45-02地块外，还联合华发以89.14亿元的总价竞得嘉定区南翔镇JDC2-0202单元29-01、31-02、32-01、33-02地块，溢价率5.32%。

此外，招商蛇口以45.95亿元摘得宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0304-06、0303-02、0309-04地块，成交楼面价13931元/平方米，年内在上海再下一城。

中能建（葛洲坝）则以53.57亿元摘得徐汇区斜土街道xh128A-11a地块，成交楼面价42134元/平方米。

据观点新媒体不完全统计，截至目前，上海2023年土拍共计成交72宗涉宅用地，共揽金2200.1亿元，总出让面积约296.4万平方米。

市场趋于理性

就在土拍的前一天，上海的楼市炸响了一个重磅消息。

12月14日，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，上海多部门联合发布，自12月15日起调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。

总体来看，政策力度符合市场预期，既降低了居民的买房门槛，又降低了利息和月供压力，同时还能加快二手房交易置换链。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，新政的落地除了提振市场信心外，还能推动楼市平稳交易。9月“认房不认贷”后市场有过反映，但是目前再度重归平稳，新政策有助于提升积极性，相信后续交易会有增加。

不过，他也有不一样的看法：“临近年末，房企都在回笼现金流，拿地的积极性都不高。新政对于年底的土拍场而言并不会有过多影响，地市状况不会有太大改变。”

事实上，自进入下半年以来，上海土拍市场愈发趋向于理性。数据显示，上海今年前11月已经实现土地出让收入1838亿元，但大部分集中在上半年。

“下半年来房企拿地显得‘斤斤计较’。”卢文曦说道：“目前房企都比较现实，按照既定计划来拿地，市场温度并不会因为新政而一下子升高。”

即便如此，北上广深等一线城市依旧是房企角逐的重要战场，无论是央企、国企还是民企，都在谋求布局这一类战略城市。

“从房地联动价来看，一线城市至少能保证房企能赚取一定的利润，不需要像三四线城市那样会面临较高的风险，所以不论一线城市地市分化如何，依旧会被房企长期关注。”卢文曦表示。

随着今年土地市场供求两端在缩量，溢价率处于低位，虽然与去年相比整体有小幅修复，但回暖程度并不明显，“新政的效应预计在明年初会有一定的表现。”

招商、华润加码

受2020年3月虹口“围标事件”影响，华润在上海土拍市场被“禁赛”三年。如今三年期满，华润加紧了在上海扩张的步伐。

本场土拍的热门地块无疑是闵行区颛桥镇江川社区MHPO-1102单元45-02地块，该地块共有8位竞买人参与竞高品质环节，分别为保利发展&上海建工、新海通&象屿、大华、厦门国贸、首开&金茂、越秀、华润、建发。

最终由华润摇号摘得，成交楼面价32230元/平方米，溢价率10%，房地联动价58000元/平方米。

由此可见，热门地块的参拍对象依旧以国央企为主。

此外，嘉定区南翔镇JDC2-0202单元29-01、31-02、32-01、33-02地块，土地总面积125339.87平方米，出让面积125339.87平方米，起始价84.64亿元，最高限价93.1亿元。该地块由华润&华发联合体以总价89.1445亿竞得，成交楼面价30015元/平方米，溢价率5.32%。

本场土拍“独中两元”，无疑为华润今年在上海土拍场中画上了个圆满的句号。对此，卢文曦表示：“华润在上海的去化较为良好，亟需弥补过去三年的缺失，目前华润在上海的拿地正在稳步推进当中。”

据观点新媒体不完全统计，时隔三年重返上海公开土地市场，华润今年共斩获5宗地块，与保利拿地数持平。

今年上海拿地最多的则是招商蛇口，全年共斩获6宗地块。

在本场拍地中，招商蛇口以底价45.95亿元竞得宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0304-06、0303-02、0309-04地块，折合楼面价13931元/平方米，土地总面积129405.7平方米，出让面积129405.7平方米。

“招商蛇口在上海依旧稳坐‘头把交椅’，在拿地数及销售额上均位列第一。”卢文曦表示。

为应对今年华润、中海以及万科“三巨头”的回归，招商蛇口在拿地上采取了广撒网的策略，这种策略的实现也离不开自身的实力。目前，招商蛇口在供需端上均有着较好的成绩。

不过也不难看出在楼市尚未企稳的当下，北上广深等一线城市的土拍场依旧以国央企为主，民企的身影较少。

“随着各大城市出台楼市新政，新的一年里民营房企或许会有更多表现。”卢文曦说道。

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